Konsekwencje użytkowania budynku bez odbioru

Data aktualizacji 18.11.2025

Faktyczne zakończenie prac budowlanych nie oznacza automatycznie, że budynek można od razu użytkować. Prawo budowlane jasno określa, że zanim wprowadzimy się do nowo wybudowanego domu czy rozpoczniemy działalność w nowym obiekcie, konieczne jest formalne zakończenie budowy. Dopiero po dopełnieniu tych formalności budynek staje się legalnie zdatny do użytku.

Co to jest odbiór techniczny i pozwolenie na użytkowanie?

Odbiór techniczny to formalna weryfikacja budynku pod kątem zgodności z projektem, przepisami prawa i normami technicznymi. Natomiast pozwolenie na użytkowanie jest dokumentem wydawanym przez właściwy organ nadzoru budowlanego, potwierdzającym, że obiekt spełnia wszystkie wymagania prawne i może być legalnie użytkowany.

Dlaczego nie można użytkować budynku bez odbioru?

Użytkowanie budynku bez odbioru polega na korzystaniu z niego – zamieszkaniu, prowadzeniu działalności gospodarczej lub użytkowaniu części obiektu – mimo że nie zostały spełnione wymogi prawa budowlanego. Najczęstsze sytuacje to: zakończona budowa bez zawiadomienia organu, rozpoczęcie użytkowania przed uzyskaniem wymaganych zezwoleń lub pominięcie decyzji o pozwoleniu tam, gdzie jest wymagana. W takich przypadkach obiekt może być uznany za wykonany nieprawidłowo lub stwarzający zagrożenie.

W niniejszym artykule zostały omówione kwestie związane z niedopełnieniem powyższych formalności, mianowicie przedstawiamy jakie konsekwencje wiążą się z użytkowaniem budynku bez jego odbioru.

Kary i sankcje za użytkowanie bez odbioru

Najczęstszą konsekwencją użytkowania budynku bez wymaganego odbioru technicznego są kary finansowe nakładane przez organy nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 57a Prawa budowlanego, za korzystanie z obiektu bez pozwolenia na użytkowanie lub właściwego zawiadomienia organu nadzoru można zostać ukaranym grzywną w wysokości od 10 000 zł do 100 000 zł. Wysokość kary zależy od kilku czynników, w tym rodzaju obiektu — wyższe sankcje stosuje się zwykle w przypadku budynków użyteczności publicznej lub takich, w których przebywa większa liczba osób, ze względu na potencjalne zagrożenie dla bezpieczeństwa. Uwzględniane jest także stopień ryzyka dla użytkowników; jeśli brak odbioru może skutkować zagrożeniem życia lub zdrowia, na przykład w wyniku wad konstrukcyjnych, kara może być wyższa. Ponadto przy ustalaniu wysokości grzywny brane są pod uwagę okoliczności naruszenia — zaniedbania skutkują zwykle niższymi karami, podczas gdy celowe lub powtarzające się naruszenia są traktowane surowiej i wiążą się z większymi konsekwencjami finansowymi.

W przypadku nielegalnego użytkowania domu jednorodzinnego pierwsza kara wynosi 10 000 zł. Jest to stała kwota, niezależna od wielkości budynku, mająca na celu sygnalizowanie właścicielowi konieczności uregulowania formalności. Jeśli inwestor nie podejmie wymaganych działań w wyznaczonym terminie, mogą zostać nałożone kolejne kary w wysokości 5 000 zł. Sankcje te mogą być powtarzane wielokrotnie, aż do momentu przeprowadzenia odbioru technicznego i uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W zależności od rodzaju i kategorii obiektu, maksymalna wysokość grzywny za użytkowanie bez wymaganego pozwolenia może sięgać nawet 100 000 zł.

Należy pamiętać, że organy nadzoru budowlanego mają prawo nakładać sankcje wielokrotnie, aż do czasu, gdy obiekt zostanie dopuszczony do legalnego użytkowania, czyli przejdzie odbiór techniczny lub uzyskane zostanie pozwolenie na użytkowanie.

Procedura nakładania kar za użytkowanie budynku bez odbioru technicznego odbywa się w kilku etapach.

1. Na początku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) przeprowadza kontrolę i informuje właściciela o stwierdzonym naruszeniu.
2. Inwestor otrzymuje pouczenie oraz zwykle 60 dni na dopełnienie formalności, takich jak złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
3. Jeśli w wyznaczonym terminie sytuacja nie zostanie uregulowana, organ nadzoru nakłada pierwszą karę finansową.
4. W przypadku dalszego uchylania się od obowiązków, sankcje są powtarzane, co prowadzi do narastających kosztów i może znacząco obciążyć inwestora.

Nakaz zaprzestania użytkowania budynku

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może wydać postanowienie o wstrzymaniu użytkowania budynku. Nakaz ten ma rygor natychmiastowej wykonalności. Na to postanowienie nie przysługuje zażalenie, co oznacza, że właściciel musi niezwłocznie opuścić nieruchomość, a dalsze użytkowanie budynku traktowane jest jako dalsze naruszenie prawa. Nakaz wstrzymania użytkowania może zostać cofnięty dopiero po dopełnieniu wszystkich formalności związanych z odbiorem technicznym budynku oraz uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Odpowiedzialność karna

Użytkowanie budynku bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie może pociągać za sobą odpowiedzialność karną, przewidzianą w art. 91a Prawa budowlanego;

• Osoba, która zamieszka w domu nieprzeszłym odbioru technicznego, może zostać ukarana grzywną lub ograniczeniem wolności, przy czym wysokość kary zależy od stopnia naruszenia przepisów oraz ryzyka dla bezpieczeństwa użytkowników.
• W wyjątkowych sytuacjach, gdy brak odbioru stwarza realne zagrożenie dla życia lub zdrowia mieszkańców, sąd może orzec karę pozbawienia wolności do jednego roku.

Brak możliwości formalnego zameldowania

Zameldowanie się w budynku, który nie przeszedł odbioru technicznego, jest niezgodne z przepisami prawa. Zgodnie z Prawem budowlanym, aby legalnie mieszkać w obiekcie, musi on zostać formalnie odebrany i posiadać pozwolenie na użytkowanie. Bez tych dokumentów meldunek w domu, który nie przeszedł odbioru, jest niemożliwy. W praktyce oznacza to, że mieszkańcy takiego obiektu nie mogą być tam oficjalnie zameldowani.

Problemy z nadaniem numeru porządkowego

Bez formalnego zakończenia budowy władze mogą odmówić nadania numeru porządkowego nieruchomości, który jest wymagany do zameldowania. Brak numeru utrudnia także inne formalności, np. uzyskanie adresu korespondencyjnego czy rejestrację pojazdu na ten adres.

Ograniczony zakres możliwości ubezpieczeniowych

Brak odbioru technicznego domu utrudnia jego ubezpieczenie i może ograniczyć wypłatę odszkodowania w razie szkód. Nieruchomość bez odbioru traktowana jest jak budynek w budowie, co oznacza konieczność wykupienia specjalnej polisy o ograniczonym zakresie ochrony, obejmującej głównie podstawowe ryzyka, takie jak pożar, wybuch czy zalanie. W miarę postępu prac możliwe jest rozszerzenie ubezpieczenia o dodatkowe ryzyka, np. kradzież materiałów budowlanych, ale brak formalnego odbioru uniemożliwia korzystanie z wielu świadczeń dostępnych dla w pełni użytkowanych domów.

Brak odbioru technicznego domu może prowadzić do odmowy wypłaty odszkodowania w przypadku zdarzeń losowych, takich jak pożar czy zalanie. Ubezpieczyciel może powołać się na zwiększone ryzyko szkody wynikające z niezgodności instalacji lub wykonania z normami, na rażące zaniedbanie lub świadome działanie właściciela, a także na fakt, że budynek pozostaje niezamieszkany przez określony czas, co w niektórych polisach wyłącza odpowiedzialność ubezpieczyciela.

Ryzyko związane z późniejszą sprzedażą budynku

Brak odbioru technicznego wpływa bezpośrednio na wycenę nieruchomości oraz ogranicza jej atrakcyjność w oczach potencjalnych nabywców, w takim przypadku należy brać pod uwagę, że nieruchomość ma niższą wartość rynkową, zwykle jest wyceniana niżej niż podobne nieruchomości z pełną dokumentacją, a także mniejszą ilość potencjalnych nabywców z uwagi na obawy związane z dodatkowymi kosztami oraz ewentualnymi problemami prawnymi.

Autor:

adw. Adam Rogalski

Legasus.pl

Adwokat, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego, specjalizujący się w prawie budowlanym i postępowaniach administracyjnych. Właściciel Kancelarii Rogalski i Wspólnicy oraz członek Okręgowej Izby Adwokackiej w Łodzi. Od kilkunastu lat skutecznie reprezentuje klientów w sprawach sądowych i administracyjnych, szczególnie w sporach z Nadzorem Budowlanym. Ma na koncie liczne wygrane postępowania i doprowadził do legalizacji setek inwestycji w całej Polsce.